Запрещено производить работы в многоквартирных домах, сопряженные с шумом, ранее 8.00 и заканчивать их позднее 21.00 согласно п. 20 Положения о порядке осуществления реконструкции, перепланировки и переоборудования помещений в многоквартирных домах, обеспечивающих безопасность устойчивости зданий. Ответственность за правонарушения в области жилищных прав граждан, коммунального обслуживания, благоустройства граждан предусматривает Кодекс об административной ответственности(КоАО). Ст. 192 КоАО устанавливает, что нарушение спокойствия и нормального отдыха граждан в ночное время – с 23.00 до 6.00, то есть громкое пение, игра на музыкальных инструментах, подача звуковых сигналов, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и иной звуковоспроизводящей аппаратурой, установленной на повышенную громкость, в квартирах, подъездах и дворах жилых домов, на улицах, проведение в жилых помещениях и вне их сопровождаемых шумом работ, не вызванных неотложной необходимостью, а также совершение иных действий, нарушающих требования по борьбе с бытовым шумом, влечет наложение штрафа на граждан в сумме 1/3, а на должностных лиц – от 1/3 до 1/2 минимального размера заработной платы. То же правонарушение, совершенное повторно в течение года после применения административного взыскания, влечет наложение штрафа на граждан в сумме 1/2, а на должностных лиц – от 1/2 до 1 минимального размера заработной платы.

Статья 6 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (далее – Закон) предусматривает, что отношения товарищества с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме регулируются договором, заключаемым между ними в обязательном порядке. В случае уклонения собственника от этого товарищество вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Закон уравнял членов товарищества и не являющихся членами ТЧСЖ собственников нежилых помещений в уплате обязательных взносов. Но в то же время владельцы нежилых помещений и ТЧСЖ обязаны регулировать свои отношения на основе договора. С одной стороны, у владельцев нежилых помещений, так же как у членов ТЧСЖ, есть обязанность содержать общее имущество (статья 30 Закона). С другой – они лишены права принимать решение о размере обязательных взносов – это прерогатива общего собрания членов товарищества (статья 19 Закона). Уплата утвержденного размера взноса является обязательной для всех членов ТЧСЖ (статья 22 Закона). Статья 30 Закона определяет, что общие расходы, которые покрываются обязательными взносами, представляют собой расходы товарищества, связанные с содержанием общего имущества, земельного участка и имущества товарищества. Если нагрузка от деятельности владельца нежилого помещения на общее имущество (системы холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, фасад и т.д.), придомовую территорию больше, значит, она должна найти отражение в размере взноса – увеличиться на эту величину. Согласно п. 5.1 Примерного устава товарищества частных собственников жилья в случае если использование нежилых помещений по их назначению увеличивает затраты товарищества на обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния и ремонта общего имущества и(или) создает неудобства по пользованию жилыми помещениями, товарищество вправе предъявить собственнику нежилого помещения обоснованные требования по соответствующей компенсации в денежном или ином материальном выражении на основании решения общего собрания членов товарищества.

Самый оптимальный вариант - ведение учета, составление плана работ и сметы расходов для каждого дома в отдельности. Законом «О товариществах частных собственников ­жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон) определен индивидуальный подход к содержанию каждого дома. В частности, если в ТЧСЖ более одной многоэтажки, статья 23 Закона устанавливает, что проведению ежегодного общего собрания должны обязательно предшествовать собрания собственников помещений каждого дома в товариществе. Они принимают решения об утверждении планов работ по содержанию общего имущества и смет доходов и расходов в отдельных домах. Эти локальные документы становятся частью общего плана работ и сметы товарищества. Закон предписывает также утверждение отчетов по исполнению планов и смет каждого дома в отдельности. Таким образом, он защищает интересы собственников общего имущества в каждом доме, даже если в ТЧСЖ входит несколько многоэтажек. Также система раздельного учета и планирования поможет определить индивидуальный размер обязательных взносов для собственников жилья исходя из нужд конкретного дома.

Статья 19 Закона «О товариществах частных собственников жилья» предоставляет членам товарищества право утверждать на общем собрании выбор способа управления, обслуживания и ремонта общего имущества. Вы как член товарищества и Ваши соседи можете влиять на выбор обслуживающей подъемники организации. Лифты являются общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Их обслуживание «сидит» в структуре обязательного взноса на содержание общего имущества. Поэтому жители имеют право требовать исправной работы подъемника. Однако, чтобы лифтовое хозяйство в жилой высотке не простаивало, было в целости и сохранности и исправно работало, во многом также зависит от жителей, их платежной дисциплины. Исключить хищение оборудования можно, перекрыв доступ посторонних лиц к подъемнику. Для этого надо позаботиться, чтобы в доме были установлены двери с кодовыми замками. Тогда посторонние будут меньше гонять лифт вверх-вниз. А это еще и существенная экономия электроэнергии.

Квартировладельцы не могут отказаться от оплаты за содержание лифтов, даже если они ими не пользуются. Статья 28 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (далее – Закон) установила, что лифты относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Квартировладельцы обязаны совместно нести общие расходы по содержанию своего общего имущества (статья 30 Закона), в том числе подъемников. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности, которая не может быть выделена в натуре (статья 29 Закона). Точно так же, как от содержания или ремонта текущей крыши, если они живут на первом этаже девятиэтажки и крыша их не касается; либо залитого подвала, от чего страдают жители первых этажей, а они живут на девятом. Другими словами, общее имущество дано нам в придачу к нашей частной собственности – квартирам и оно неделимо. Хотим мы этого или не хотим, обязаны содержать его совместно, даже если кто-то считает, что оно ему ни к чему или он им не пользуется.

Тарифы на уплату обязательных взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не могут быть указаны в кассе банка, т.к. они устанавливаются общим собранием членов ТЧСЖ и могут быть разными в зависимости от состояния конкретного дома, в отличие от коммунальных услуг единые тарифы которых устанавливаются компетентными государственными органами. Общее имущество – это то, что находится за дверью нашей квартиры. Согласно статье 28 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон) к нему относятся: общие помещения многоквартирного дома (холлы, колясочные, мусорокамеры и т.д.); несущие и ограждающие конструкции (стены, перекрытия, конструкции балконов, лоджий, остекления фасадов); межквартирные лестничные клетки; лестницы (подъездные, наружные входы в здание); лифты; лифтовые и иные шахты (например, вентиляционные); коридоры; технические этажи; подвалы; чердаки и крыши; внутридомовые сети и коммуникации; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одной квартиры. Товарищество создается в доме для того, чтобы совместными усилиями собственники жилых помещений могли содержать общее имущество. Статьей 30 Закона установлена их обязанность совместно нести расходы по его содержанию. Они должны покрываться обязательными взносами членов ТЧСЖ, размер которых устанавливает, как уже было указано выше, общее собрание. Размер взноса должен соответствовать запланированным в смете доходов и расходов затратам на выполнение необходимых для дома работ. Как бы там ни было, решать, что надо сделать для дома, сколько для этого необходимо средств и каким должен быть размер обязательного взноса, – прерогатива общего собрания членов ТЧСЖ. Если жители этого не делают и в дела своего дома не вникают, то решать за них все вопросы будет председатель. Им же остается только возмущаться и требовать.

Из Ваших слов есть основание полагать, что ошибка в начислениях связана с неверно указанным размером площади помещения. Скорее всего, в бухгалтерии товарищества площадь жилого помещения указана больше, чем в документах БТИ. В таком случае отказ руководства товарищества произвести перерасчет неверно начисленных взносов из-за того, что сменилось руководство, необоснован. Ведь вы предъявляете требования не к должностному лицу, которое находится неизвестно где, а к юридическому – ТЧСЖ, в которое исправно вносите взносы, добросовестно выполняя свои обязанности члена товарищества.

Вы должны составить заявление в товарищество в 2 экземплярах с обоснованием переплаты и требованием произвести перерасчет. Второй экземпляр, зарегистрированный в ТЧСЖ, оставьте у себя. В заявлении следует указать, что в случае отказа произвести перерасчет товарищество должно обосновать его в письменной форме и передать вам. Можно указать в письме, что в случае отказа вы оставляете за собой право обратиться в суд.

Электрощиты на лестничных площадках в многоквартирных жилых домах являются общим имуществом членов ТЧСЖ. Значит, содержание их в надлежащем состоянии – прерогатива товарищества. На общем собрании членов ТЧСЖ собственники квартир могут включить ремонт щитов в план работ и требовать от правления выполнения этой работы. Но общая практика такова, что у товариществ до щитов часто не доходят руки – многим из них не хватает средств на приоритетные работы. Чтобы обеспечить сохранность счетчиков, соседи по лестничной клетке зачастую приводят щиты в порядок сообща, за свой счет. Но если они требуют капитального ремонта, это может повлечь ощутимые затраты. Тогда решением общего собрания ТЧСЖ может произвести жителям частичный перерасчет обязательных взносов. Это позволяет статья 30 Закона «О товариществах частных собственников жилья», но при соблюдении определенного механизма.

Пунктом 98 Правил пользования электрической энергией ответственность за сохранность электронных элект­росчетчиков возложена на ТЧСЖ. В случае их повреждения или хищения оно обязано восстановить приборы учета за свой счет. Но на практике эта норма не работает.

Поверка – это совокупность операций, выполняемых органами государственной метрологической службы (другими уполномоченными органами, организациями) с целью определения и подтверждения соответствия средств измерений установленным техническим требованиям. Необходимость ее проведения предусматривают Закон «О метрологии», Правила пользования электрической энергией (далее – Правила).

Пункт 48 Правил устанавливает, что периодическая поверка приборов учета электроэнергии проводится в установленные Агентством «Узстандарт» сроки за счет потребителя с обязательным участием представителя предприятия территориальных электрических сетей.

Межповерочный интервал для электронных счетчиков устанавливает Номенклатурный перечень средств измерений, подлежащих обязательной государственной поверке. Он составляет 4 года. Если в техпаспорте указано, что первая государственная поверка счетчика проводилась заводом-изготовителем в ноябре 2012 года, значит, следующую поверку потребитель должен проводить за собственный счет в ноябре 2016 года.

Гарантийные сроки на электронные электросчетчики устанавливает завод-изготовитель. Они должны быть указаны в паспорте либо в инструкции по применению. При покупке счетчика потребителю должен предоставляться также сертификат соответствия, который является гарантией качества, подтверждением того, что товар прошел испытания, соответствует требованиям ГОСТа, зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений РУз и допущен к применению на всей территории Республики Узбекистан.

Статья 11 Закона «О защите прав потребителей» устанавливает, что гарантийный срок исчисляется со дня продажи товара. Если день продажи товара установить невозможно – со дня его изготовления. При возникновении необходимости воспользоваться гарантийными обязательствами потребитель должен руководствоваться техническим паспортом. Он является документом, создающим условия для возникновения правоотношений между производителем и потребителем. Прописанные в нем гарантии изготовителя закреплены печатью предприятия.

Пункт 44 Правил пользования электрической энергией (далее – Правила) регламентирует место установки электросчетчиков в многоквартирных жилых домах. Они устанавливаются на каждую квартиру в специальных местах, которыми являются электрощиты на лестничных площадках в подъездах. Здесь проходит граница раздела принадлежности электросети между энергоснабжающей организацией и потребителями (физическими лицами), производится учет энергии для расчетов между предприятием территориальных электрических сетей и абонентом.

Электросчетчики должны быть установлены в местах, доступных для снятия показаний контролерами, а также исключающих возможность незаконного вмешательства в их работу недобросовестных абонентов. Что же касается хищений современных электронных электросчетчиков, потребитель защищен от их воровства, поскольку эти приборы учета невозможно использовать повторно.

Да, в соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами в перечень документов, необходимых для совершения купли-продажи, залога, мены, дарения недвижимости входят и сведения Главного управления по архитектуре и строительству о возможности сноса предлагаемого для сделки строения. Их получение для предъявления нотариусу не требуется только в случае отчуждения (в том числе и дарения) приватизированного дома, квартиры или их части.

Для получения указанных сведений следует обратиться с заявлением в Главное управление по архитектуре и строительству Вашей области или г. Ташкента.

Решения об изъятии земельного участка и сносе жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений (далее - объекты) принимаются в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых районов и микрорайонов городов и поселков. Необоснованный снос объектов на изымаемых земельных участках не допускается.

Хокимияты районов (городов) обязаны уведомить собственников жилых, производственных и иных объектов о принятом решении письменно, под роспись не позднее чем за 6 месяцев до начала сноса, с приложением к уведомлению копий решений Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимов областей и города Ташкента об изъятии земельного участка, сносе жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений, расположенных на земельном участке (пункты 3, 4 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд).

После утверждения хокимом решения комиссии о размере и виде компенсации - предоставлении собственнику жилья взамен сносимого жилого дома (квартиры) или выдачи ему по его желанию денежной компенсации, собственник представляет хокимияту гарантийное письмо об освобождении жилого дома (квартиры), подлежащего сносу.

В случае предоставления жилых помещений взамен сносимого жилого дома (квартиры) их снос может быть осуществлен только по соглашению сторон после предоставления собственнику взамен сносимых других жилых помещений (статья 27 Жилищного кодекса (ЖК); пункты 17, 18 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, далее - Положение № 97).

В случае выделения земельного участка для индивидуального жилищного строительства снос жилого дома (квартиры) может быть осуществлен только после выделения собственнику земельного участка, а также временного жилья на условиях договора найма на период освоения земельного участка сроком до 2 лет (статья 28 ЖК; пункты 24, 25 Положения N 97).

Для граждан и юридических лиц, дома (квартиры) которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома, строения и передаются им в собственность. При этом денежное возмещение стоимости сносимого жилья, строений и сооружений не производится (пункт 38 Положения N 97).

Для рассмотрения вопроса о возмещении за сносимые объекты хокимият района (города) создает комиссию по определению размера возмещения и вида компенсации во главе с заместителем хокима в составе представителей финансовых и других управлений (отделов) хокимията, госинспектора по контролю за использованием и охраной земель, органа самоуправления граждан, землевладельца (землепользователя, арендатора), у которого изымается земельный участок, представителя предприятия, учреждения или организации, которым отводится земельный участок, и представителей других компетентных органов по усмотрению хокимиятов.

Оценку жилых домов (квартир), строений и сооружений, а также многолетних насаждений, находящихся на изымаемых земельных участках, производят оценочные организации за счет средств заявителя. Отчет об оценке передается в комиссию хокимията (пункты 9, 10 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд).

К сожалению, наиболее уязвимым звеном в этом вопросе остается недостаточность разъяснительной работы о решениях комиссии хокимията о размерах и виде компенсаций, которые должны приниматься с учетом максимального обеспечения интересов граждан в рамках требований законодательства. Там, где эти принципы нарушаются, неизбежно возникают недовольства.

Между тем комиссия хокимията при определении размера и вида компенсации нередко выявляет нарушения, допущенные собственниками недвижимости. Особенно часто встречается отсутствие документов, удостоверяющих право собственности на здания и строения, оформленных в установленном порядке. Это отражается на размере компенсации, так как, согласно пункту 6 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, не подлежит возмещению стоимость самовольно возведенных жилых, производственных и иных строений и сооружений. Если ваши пристроенные помещения не оформлены должным образом в госкадастровых органах, то этим может объясняться отказ в их компенсации.

Решение хокима района (города) о сносе и утверждении стоимости жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений, подлежащих сносу, может быть обжаловано в Совете Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятах областей и города Ташкента, а также в судебном порядке (пункт 5 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд).

Все юридические и физические лица, являющиеся собственниками либо обладающие вещными правами на недвижимость, обязаны иметь документы о государственной регистрации принадлежащих им зданий и сооружений. Обязанность производить их регистрацию возлагается на собственника или лицо, обладающее вещными правами на недвижимость. Они вправе возложить проведение всех или отдельных процедур по регистрации здания или сооружения на третьих лиц.

Госрегистрация недвижимости осуществляется на основании Положения о порядке ведения государственного кадастра зданий и сооружений в отделах по земельным ресурсам и государственному кадастру района, города, после окончания строительства здания или сооружения на отведенном в установленном порядке земельном участке либо после совершения сделок с ним в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством (пункты 7, 16 вышеуказанного Положения).

Из Вашего вопроса непонятно то ли правление товарищества работает из рук вон плохо, не обращая внимания на жалобы жителей. То ли в вашем доме не создано ТЧСЖ, что, конечно, маловероятно.

Законодательство предусматривает два пути организации содержания общего имущества в многоквартирном доме. Либо жители объединяются для этого в товарищество (статья 4 Закона «О товариществах частных собственников жилья»), либо занимаются управлением и обслуживанием непосредственно коллективом собственников без создания юридического лица (статьи 138, 139 Жилищного кодекса).

Что делать для улучшения технического состояния своей многоэтажки в первую очередь, а что можно отложить на перспективу, на какие деньги проводить ремонт и ее обслуживание – все эти вопросы жители должны решать на общем собрании, которое является высшим органом в обоих вариантах. Именно решение общего собрания членов ТЧСЖ или собственников жилых помещений в многоэтажке, где оно не создано, должно быть руководством к действию для правления или совета дома.

Принцип организации управления и обслуживания общего имущества тоже одинаков как для ТЧСЖ, так и для коллектива собственников. Правление либо совет дома на основе обследования технического состояния многоэтажки составляет план работ. На его основе – смету доходов и расходов. Исходя из затрат на выполнение этих работ рассчитывается размер обязательного взноса. Он должен покрывать все расходы на содержание общего имущества и придомовой территории. Правление должно регулярно отчитываться перед членами ТЧСЖ на общем собрании. А они в свою очередь – контролировать выполнение запланированных работ и расходование своих средств.