В первую очередь, Вам придется обратиться в районную кадастровую службу (прежде ее называли БТИ) для получения справки, необходимой для представления в дальнейшем в нотариальную контору. Справка действительна 1 месяц. 

Вам надо будет также получить справки о том, кто прописан и проживает в квартире, которую вы намерены сдавать. О прописке – так называемая форма N 17 паспортного отдела РУВД. Справку о проживающих выдает орган самоуправления граждан. 

Если в квартире, предполагаемой к сдаче, кто-то проживает, необходимы будут его присутствие в нотариальной конторе при оформлении договора и письменное согласие на сдачу квартиры.

Следующий шаг – визит в налоговый орган, где нужно получить документ об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество.

Когда все готово, на всякий случай сняты копии паспортов и документов, вашего ИНН и будущего квартиранта, можно идти вместе с ним в нотариальную контору для заключения и удостоверения договора найма жилого помещения. 

За нотариальное удостоверение договора вам надо будет уплатить гос-пошлину. Она исчисляется так: размер установленной законодательно суммы за 1 кв.м умножается на площадь жилого помещения и на число месяцев, на которое сдается жилье. От полученного результата берется 1%, что и составляет размер госпошлины. Только размер этот не может быть ниже 20% от минимальной заработной платы.

Следующие способы помогут минимизировать или не допустить проблем, возникающих при срыве или повреждении пломб на приборах учета:
1. Если на счетчике отсутствует или повреждена пломба, ее надо восстанавливать в установленном законодательством порядке, механизм которого регламентируют правила предоставления того или иного коммунального продукта и договор между потребителем и поставщиком услуги.
2. Если вы непричастны к исчезновению или повреждению пломбы, надо доказать отсутствие вашей вины. Требуйте от поставщика предоставления информации об объеме потребления коммунального продукта, проведите проверку, которая покажет техническое состояние вашего счетчика, наличие или отсутствие в нем отклонений от нормы.
3. Сделайте то же самое, если у вас есть основания полагать, что срыв пломбы произошел по вине проверяющего. Напишите заявление о срыве пломбы на имя руководителя предприятия – поставщика коммунальных услуг, в РОВД, Комитет по приватизации, демонополизации и развитию конкуренции.
4. Требуйте у контролера документы, подтверждающие его личность и полномочия.
5. Не оставляйте его один на один с вашим прибором учета. Лучше, если осмотр счетчика будет происходить в присутствии соседей.
6. Поставщик должен информировать потребителя о том, кто является участковым контролером, а также с какой периодичностью проводятся обходы.
7. Если у абонента возникают сомнения в отношении контролера, он должен связаться с предприятием – поставщиком услуг по телефону, чтобы подтвердить его личность и полномочия.
8. По итогам обхода контролер должен документально подтвердить в акте состояние счетчика, его исправность, количество пломб. Один экземпляр документа, который подписывают контролер и потребитель, должен оставаться у абонента.
9. Электросчетчики, установленные в электрощитах в подъездах, должны быть надежно защищены от вмешательства посторонних лиц.
10. Поставщики должны информировать потребителей о телефонах доверия, по которым абоненты могут сообщать о фактах злоупотребления конт-ролерами.
11. Каждый случай злоупотребления должен рассматриваться поставщиками и предаваться гласности.

Ответственность сторон устанавливается разделом 4 типового договора с управляющей компанией (далее - УК). УК несет ответственность за убытки (ущерб), причиненные товариществу, общему имуществу собственников помещений, наступившие в результате ее действий или бездействия. За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору размер оплаты за расчетный месяц может снижаться на установленный сторонами процент от ежемесячной платы товарищества управляющей компании. 

Акт о нарушении УК условий договора составляется комиссией товарищества, которая должна состоять не менее чем из 3 человек, в присутствии представителя УК. Он приглашается для составления акта либо телефоно­граммой, либо по факсу, либо курьером, либо другим способом. Если представитель УК не явился по какой-то причине, то составление документа производится в его отсутствие. Но этот факт необходимо отразить в акте, как и то, каким образом он был извещен о времени его составления.

Акт составляется в произвольной форме. В нем должны быть отражены следующие моменты:

дата и время его составления;

дата, время, характер нарушения;

причины и последствия условий договора;

факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу собственника помещения и(или) проживающих в помещениях граждан, общему имуществу в доме;

описание (при наличии возможности – фото- или видеосъемка) повреждений имущества;

разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта;

подписи членов комиссии и представителя УК.

Акт составляется в 2 экземплярах. Один из них вручается представителю УК под расписку или отправляется заказным письмом.

Договор предусматривает и механизм разрешения споров между сторонами (раздел 6). При возникновении недоразумений, связанных с исполнением обязательств УК или товариществом, они разрешаются путем переговоров. Претензии по выполнению условий договора должны заявляться сторонами письменно, направляться другой стороне под расписку или заказным письмом. К претензии прилагаются соответствующие документы, подтверждающие нарушение условий договора другой стороной, составленные с участием представителей сторон и(или) государственных контролирующих органов. В случае невозможности разрешения спора по соглашению сторон вы вправе обратиться в суд.

Согласно действующему законодательству собственники квартир могут поменять управляющую компанию (далее - УК), если она не устраивает их, регулярно нарушает условия договора, предоставляя некачественные услуги. Конечно, удобнее всего отказаться от услуг такой УК по истечении срока действия договора с ней, который должен быть в нем указан. 

Также статья 382 ГК предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут также по решению суда. Норма уточняет, что это возможно только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 383 ГК договор может быть рас­торгнут в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Договор с УК также может быть рас­торгнут в одностороннем порядке в следующих случаях:

нанесения дому ущерба по вине УК или ее работников или подрядной организации, привлеченной УК, на сумму, превышающую установленный договором размер ежемесячных общих расходов в ТЧСЖ, после уведомления управляющего в установленный договором срок;

неудовлетворительного исполнения или неисполнения в течение определенного договором срока договорных обязательств после уведомления управляющего в установленный договором срок.

Аргументами для расторжения договора может быть неисполнение управляющей компанией предусмотренных договором обязанностей.

Прежде всего этот процесс регламентирует статья 139 Жилищного Кодекса. Сторонами договора на управление жилищным фондом являются управляющий (исполнительный директор) или управляющая организация, с одной стороны, и собственник жилищного фонда либо товарищество, а если оно не создано – собственники жилых помещений в многоквартирном доме, с другой стороны.

Обязательными условиями договора на управление жилищным фондом являются:

состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

обязанности управляющего (исполнительного директора) или управляющей организации по обеспечению содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, прилегающего к нему земельного участка с элементами благоустройства;

порядок и размер оплаты услуг управляющего (исполнительного директора) или управляющей организации;

условия передачи технической документации многоквартирного дома;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющим (исполнительным директором) или управляющей организацией обязательств по договору.

Условия договора на управление жилищным фондом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не предусмотрено договором на управление жилищным фондом, управляющий (исполнительный директор) или управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора на управление жилищным фондом за предыдущий год.

Для обслуживания и ремонта жилищного фонда собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган, товарищество, управляющий (исполнительный директор) или управляющая организация вправе заключать договоры на выполнение работ (оказание услуг) с соответствующими обслуживающими и ремонтными организациями.

 Чтобы избежать подобных ЧП, в товариществе должна быть контактная информация о собственниках помещений, арендаторах и нанимателях. В некоторых ТЧСЖ существует отдельный журнал, куда ее заносят. Есть товарищества, в которых правление разрабатывает, а общее собрание членов ТЧСЖ утверждает анкету собственника помещения. Содержащаяся в ней информация позволит оперативно связаться с квартировладельцем в экстренной ситуации. С образцом подобной анкеты можно ознакомиться по указанной ниже ссылке на публикацию.

В пункте 39.4 Правил N 616 предусмотрено, что возведение подсобных строений на придомовой территории может производиться собственниками жилья только с разрешения межведомственной комиссии при хокимияте в следующих случаях:

необходимости улучшения санитарного состояния участ­ка;

повышения благоустройства территории с перемещением подсобных построек;

улучшения быта жильцов (постройка общественных цент­ров для проведения торжеств, спортивных, детских и хозяйственных площадок и др.).

Возведение подсобных строений допускается только при условии соблюдения требований действующих строительных, санитарных и противопожарных норм и правил.

Порядок размещения домовых знаков регламентируют Правила N 616.

Пункт 35.2 Правил N 616 устанавливает, что домовые знаки на фасадах жилых домов должны размещаться по образцам, утвержденным городским хокимиятом.

В частности, указатели с обозначением наименования городского проезда (улицы, переулка, площади и пр.) устанавливают на стенах зданий, расположенных на перекрестках с обеих сторон квартала. Они должны иметь стрелки, направленные от угла к середине квартала, с указанием номеров крайних домов, расположенных в квартале.

Домовые фонари с указанием наименования проезда (улицы, переулка, площади и пр.) и номера дома размещаются с левой стороны фасада на домах, имеющих четные номера, и с правой стороны фасада – на домах, имеющих нечетные номера. Если в доме имеется арочный проезд, домовый фонарь размещают справа на расстоянии 25–30 см от угла арочного проезда. Домовый фонарь не должен загораживаться водосточными трубами, вывесками, пилястрами и другими выступами на фасаде.

Крупные номерные знаки (высота цифр 30–35 см) на фасадах домов, соответствующие номеру дома, располагаются: на отдельных строениях (корпусах) последовательно от городского проезда в глубину территории домовладения; с левой стороны дворовых фасадов со стороны внутриквартальных проездов. При большой протяженности здания дополнительный домовый знак должен быть установлен и на правом углу здания на той же высоте. Если здание выходит на внутриквартальный проезд торцом, знак устанавливают с левой стороны торцового фасада.

В районах новой застройки, имеющих, как правило, большую глубину квартала, для облегчения нахождения нужного дома должны быть установлены щиты-указатели с изображением схемы застройки и указанием номеров домов и корпусов.

Возможность ТЧСЖ как некоммерческой организации заниматься предпринимательством предусматривает ряд законодательных актов. Это статьи 3, 15 Закона о ТЧСЖ, статья 40 Гражданского кодекса, статья 31 Закона "О негосударственных некоммерческих организациях". Нормы статей этих документов устанавливают, что ТЧСЖ может воспользоваться таким правом в соответствии с законодательством и в пределах, соответствующих его уставным целям. Другими словами, эта возможность обусловлена необходимостью достижения основной цели ТЧСЖ - совместное управление и обеспечение содержания, сохранности и ремонта жилищного фонда, пользования общим имуществом собственников в многоквартирном доме и земельным участком.

Статья 3 Закона "О гарантиях свободы предпринимательской деятельности" трактует понятие предпринимательской деятельности следующим образом: "…инициативная деятельность, осуществляемая субъектами предпринимательской деятельности в соответствии с законодательством, направленная на получение дохода (прибыли) на свой риск и под свою имущественную ответственность". Но в некоммерческой организации предпринимательская деятельность не является основной, она предназначена в помощь, должна служить достижению основной цели, являться дополнительным источником пополнения ее бюджета.

Какими видами предпринимательства может заниматься товарищество? Этот перечень законодательством не установлен. Получается, что жестких рамок, ограничивающих возможности предпринимательства в ТЧСЖ, нет. Конечно, товарищество может открыть лепешечный цех, швейную мастерскую, бюро добрых услуг и прочее, хотя примеров подобной практики в республике нет. Ну, а если появится, главное, чтобы оно не увлеклось этим и не забыло об основной цели своей деятельности.

Статья 30 Закона о ТЧСЖ устанавливает, что в отдельных случаях общее собрание членов товарищества может принять решение о замене денежной формы части обязательных взносов собственников помещений на другие виды его участия в общих расходах. Сегодня эту статью используют практически все товарищества, но зачастую это делается с нарушением законодательства, что в конечном итоге оборачивается проблемами как для самого ТЧСЖ, так и для жителей. Для того, чтобы оформить все правильно собственник должен письменно обращатиться в правление ТЧСЖ с просьбой рассмотреть возможность замены части обязательных взносов на материалы или работы. Правление рассматривает необходимость и целесообразность предложения собственника. Решение оформляется протоколом и доводится до сведения собственника. При положительном решении правление отражает в протоколе срок и сумму перерасчета, фиксирует гарантийный срок на материалы или услуги, определяет их качество, объем, цену, порядок перерасчета. 

Вы не указали, по какой причине товарищество отказалось от обслуживания дома. Судя по всему, это было сделано в рамках разукрупнения, в результате чего дом был выделен из большого ТЧСЖ и на его базе организовано самостоятельное товарищество. Жителей не проинформировали об этом, поставив в известность постфактум. Если это так, то жители могут решать этот вопрос уже в рамках нового ТЧСЖ. "Добро" на это должно дать общее собрание - высший орган в товариществе. Если вы живете в таком маленьком сообществе соседей, то вам легче прийти к согласию и решить, как и на каких условиях производить перерасчет затрат на проведение ремонта.

Разукрупнение и регистрация ТЧСЖ могут происходить путем реорганизации в форме выделения, слияния, разделения товариществ, а также путем выхода части членов из существующего товарищества без его реорганизации (пункты 5, 6 Положения о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья). Второй вариант является наиболее распространенным и предпочтительным для жителей.

Решение о создании товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах, на котором присутствуют более 50% всех собственников помещений каждого многоквартирного дома или их представителей (статья 10 Закона о ТЧСЖ). Также решение о создании ТЧСЖ считается принятым, если за него проголосовали более 50% всех собственников помещений. При создании ТЧСЖ, объединяющего собственников нескольких домов, должно быть получено согласие более 50% квартировладельцев каждого дома. Кроме того,на учредительном собрании допускается учет голосов собственников помещений, поданных в письменной форме на общее собрание с указанием решения собственника по вопросу создания ТЧСЖ, адреса принадлежащего ему помещения, а также путем заочного голосования через представителя. При этом, следует помнить, что каждый собственник имеет один голос, вне зависимости от количества принадлежащих ему квартир.

Общее собрание членов товарищества ведет председатель собрания, избираемый простым большинством голосов (статья 20 Закона о ТЧСЖ). Протокол организационного общего собрания собственников помещений с указанием результатов голосования и количества голосов, поданных в письменной форме, подписывается председателем и секретарем. Как правило, повестка учредительного собрания собственников помещений включает вопросы о создании ТЧСЖ, утверждении устава товарищества, избрании председателя, членов правления, ревизионной комиссии. На организационном общем собрании могут быть рассмотрены и другие вопросы, связанные с созданием ТЧСЖ (статья 10 Закона о ТЧСЖ).

Пункт 6 Положения о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья устанавливает, что решение о выходе из ТЧСЖ части членов - собственников квартир отдельного дома (домов), не связанное с реорганизацией ТЧСЖ, принимается простым большинством голосов собственников квартир непосредственно дома (домов). О принятом решении жители извещают товарищество, из которого осуществляется выход части членов, путем передачи протокола общего собрания. Поэтому отсутствие экс-председателя ТЧСЖ на общем собрании, где принималось решение о выходе из его состава жителей дома и организации самостоятельного товарищества, не является нарушением законодательства.

В инспекцию по регистрации субъектов предпринимательства при хокимияте города (района) необходимо представить следующие документы:

заявление, подписанное лицом, уполномоченным общим собранием собственников квартир дома (домов), объединяющихся в товарищество;

выписка из протокола общего собрания собственников квартир дома (домов), содержащая решение об образовании товарищества (с результатами голосования по каждому дому), утверждении устава и выборе органов управления, подписанная председателем и секретарем общего собрания;

устав товарищества;

список собственников квартир дома (каждого из домов), проголосовавших за создание товарищества, содержащий их паспортные данные, адреса, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру и подписи собственников;

адресный список дома (домов) с указанием количества квартир и нежилых помещений;

свидетельство о фирменном наименовании, выданное районными (городскими) органами статистики в установленном порядке;

эскизы печати и штампов в 3 экземплярах.

При регистрации товарищества, создаваемого путем выхода его членов из существующего ТЧСЖ без его реорганизации, разделительный баланс не требуется (пункт 5 Положения о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья).

Несмотря на то, что при разукрупнении (без реорганизации прежнего ТЧСЖ) законодательство не предусматривает требования разделительного баланса или передаточного акта, всегда возникают вопросы, кто кому должен. Пунктом 6 Положения о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья установлено, что неисполненные взаимные обязательства товарищества, из которого осуществляется выход, и его бывших членов (собственников квартир) регулируются соглашением сторон или в судебном порядке. Вновь создаваемое товарищество не является правопреемником по обязательствам своих членов перед товариществом, членами которого они были раньше. Это значит, что бывшее ТЧСЖ должно само осуществлять взыскание долгов с собственников помещений (своих бывших членов), в том числе в судебном порядке. Оно может предъявлять требования к ним индивидуально, но ни в коем случае не к новому товариществу, которое не отвечает за просчеты экс-ТЧСЖ. В соглашении сторон может быть отражено, какие работы проводились по дому, почему жители отказались вносить взносы. При рассмотрении этих вопросов часто выясняется, что не собственники квартир должны бывшему ТЧСЖ, а оно им.

Чтобы между жителями дома не возникало противоречий, на общем собрании можно принять решение о том, что должники должны погасить свои долги в новое ТЧСЖ. Таким образом, будет восстановлена справедливость, а новое товарищество получит поступления в бюджет.

Статья 37 Закона о ТЧСЖ предусматривает, что в случае выхода собственников помещений отдельного многоквартирного дома из товарищества часть денежных взносов ТЧСЖ, образующаяся за счет целевого накопления собственниками помещений средств на капитальный ремонт этого многоквартирного дома, подлежит передаче в установленном порядке вновь создаваемому товариществу.